5 Avantages et risques du consortium immobilier au Brésil

Le consortium immobilier est un type d’acquisition immobilière qui a gagné du terrain au Brésil comme une alternative plus économique au financement traditionnel. Cependant, comme pour tout investissement, il y a des avantages et des risques à prendre en compte. Dans ce guide complet, nous explorerons le fonctionnement des consortiums immobiliers, leurs avantages, ainsi que les risques auxquels les participants peuvent être confrontés lors de l'adoption de cette stratégie.

Comment fonctionne le Consortium Immobilier ?

Le consortium immobilier fonctionne de manière similaire aux autres types de consortium. Un groupe de personnes ayant pour objectif d'acquérir des propriétés se réunissent et contribuent mensuellement à un fonds commun. Chaque mois, la valeur des mensualités versées par tous les participants est utilisée pour permettre à au moins l'un d'entre eux d'acheter son bien.

La valeur totale du bien est divisée par la durée du groupe, qui est définie à l'avance. Cela signifie que chaque participant paie une fraction de ce montant mensuellement. En outre, le consortium offre des possibilités de réflexion, soit par tirage au sort régulier, soit par appel d’offres.

Tombolas et enchères

À des occasions spécifiques, l'administrateur du consortium organise des tirages au sort, déterminant quel participant recevra une lettre de crédit du montant établi au début du consortium. De plus, les participants ont la possibilité de faire une offre, c'est-à-dire de proposer un acompte. En général, c'est le plus offrant qui remporte la vente et reçoit la lettre de crédit.

Par exemple, si un participant à un consortium immobilier décide de rembourser 50% de la dette et qu'aucune autre offre n'est plus élevée, ce participant se verra attribuer la lettre de crédit.

Coûts du consortium immobilier

Contrairement à d’autres formes de financement, les consortiums immobiliers n’impliquent pas de payer d’intérêts à l’institution financière. Toutefois, les membres du consortium doivent supporter d’autres coûts, tels que :

Frais d'administration

Les frais d’administration sont des frais mensuels pour la gestion du consortium. Il est essentiel de comprendre le coût total de l’opération, incluant toutes ces dépenses, avant de rejoindre un consortium.

Sûr

De nombreux consortiums exigent des participants qu’ils souscrivent une assurance, ce qui peut ajouter un coût supplémentaire à l’opération.

Fonds de réserve

Dans certains cas, il existe un fonds de réserve qui sert en quelque sorte d’« épargne » pour couvrir les imprévus du groupe du consortium.

Ces coûts, additionnés, représentent généralement plus de 20% de la valeur de la propriété. Il est important de prendre en compte ces dépenses lors de l’évaluation de la viabilité du consortium.

Utilisation du FGTS dans un consortium immobilier

Le Fonds de garantie des indemnités de départ (FGTS) peut être utilisé de plusieurs manières dans un consortium immobilier, ce qui en fait une option flexible :

1. Lors du placement d'une enchère

Les ressources du FGTS peuvent être utilisées pour soumissionner au consortium. Cela permet au participant d’augmenter ses chances d’être sélectionné.

2. Pour compléter la lettre de crédit

Le FGTS peut être utilisé pour compléter la valeur de la lettre de crédit, permettant ainsi d'acheter un bien plus cher que prévu initialement.

3. Pour amortir ou régler le solde impayé

Après réflexion et acquisition du bien, le FGTS peut servir à rembourser une partie du solde impayé ou même à régler la totalité de la dette.

4. Payer une partie des mensualités

Le FGTS peut être utilisé pour déduire jusqu'à 80% de la valeur totale des versements du consortium, à condition que certains critères soient respectés. Cela permet de faciliter le paiement des mensualités.

À qui s'adresse un consortium immobilier ?

Le consortium immobilier est plus adapté à certains types de personnes, tandis que pour d’autres, il peut ne pas être le meilleur choix. Découvrez à qui cette modalité peut être avantageuse :

1. Pour ceux qui ne sont pas pressés d'acheter une propriété

Le consortium est intéressant pour ceux qui ne sont pas pressés d’acquérir la propriété. Les personnes qui épargnent pour un futur achat de maison, les investisseurs qui prévoient d’acheter une deuxième propriété locative ou ceux qui souhaitent offrir une maison à un enfant après l’université peuvent tous bénéficier de cette approche.

Il est toutefois important de noter que ces personnes n’ont pas nécessairement besoin d’opter pour un consortium pour économiser de l’argent. Il est également possible d’accumuler de l’argent progressivement, en investissant les ressources jusqu’à ce qu’il soit possible de réaliser l’achat.

2. Pour ceux qui peuvent soumissionner de manière compétitive

Ceux qui peuvent proposer des offres importantes, telles que 50% de la valeur du consortium, ont la chance d'être sélectionnés avant le tirage au sort. En cas de succès, ils peuvent acheter la propriété, la louer et utiliser les revenus pour payer les mensualités suivantes. Cependant, il n’y a aucune garantie de succès car cela dépend de la concurrence au sein du groupe du consortium.

De plus, lors de la soumission et de l’avancement de la lettre de crédit, le participant doit être conscient qu’il devra payer des frais d’administration proportionnels au montant reçu.

3. Pour ceux qui veulent garder leur capital intact

Même pour ceux qui ont l’argent nécessaire pour acheter une propriété directement, un consortium peut être intéressant. En effet, en participant au consortium, le participant peut conserver son argent investi dans une institution financière et générer des intérêts. Une fois sélectionné, vous pouvez acheter le bien, le louer et utiliser l'argent du loyer pour payer les mensualités du consortium, sans toucher au capital accumulé.

Avantages et inconvénients du consortium immobilier

Le consortium immobilier présente plusieurs avantages, ce qui en fait un choix attrayant pour beaucoup. Cependant, il y a aussi des inconvénients à prendre en compte.

Avantages :

1. Absence d'intérêt : Contrairement au financement traditionnel, il n’y a pas d’intérêts payés à l’institution financière, ce qui le rend plus économique à long terme.
2. Utilisation du FGTS : Les ressources de la FGTS peut être utilisé de différentes manières au sein du consortium, offrant ainsi de la flexibilité.
3. Planification financière : Le consortium permet une planification à long terme, idéale pour ceux qui ne sont pas pressés.

Inconvénients :

1. Dépendance au tirage : La contemplation au sein du consortium se fait par tirage au sort, ce qui peut prendre du temps, selon la durée du groupe.
2. Risques d’augmentation des prix : Les prix de l’immobilier peuvent augmenter considérablement au fil du temps, et l’ajustement de la lettre de crédit peut ne pas être suffisant pour acquérir la propriété souhaitée.

Comment créer un consortium immobilier

Si vous envisagez de participer à un consortium immobilier, suivez ces étapes :

1. Évaluation financière

Évaluez si les mensualités du consortium immobilier correspondent à votre budget. Les experts financiers recommandent de ne pas consacrer plus de 30% de votre revenu mensuel au remboursement de dettes de tous types, afin d'éviter le défaut de paiement.

2. Sélection de l'administrateur

Assurez-vous de choisir un administrateur de consortium autorisé par la Banque centrale. Consultez également le classement des plaintes pour faire un choix éclairé.

3. Recherche sur les honoraires et les coûts

Effectuer des recherches détaillées sur les frais d’administration des différents consortiums. Une différence de taux apparemment minime peut se traduire par des économies importantes à long terme.

4. Comprendre les détails du contrat

Lisez attentivement le contrat de consortium, en comprenant les mensualités, la correction de la lettre de crédit et d’autres détails importants.

5. Participation à un groupe

Il n’est pas forcément nécessaire de rejoindre un groupe de consortium immobilier dès le départ. Si un participant se retire, il est possible de racheter sa part, souvent à prix réduit.

6. Alternatives de sortie

Renseignez-vous sur les alternatives de sortie disponibles au sein du consortium, telles que la réduction des versements, la vente de l'action ou l'attente d'une contrepartie. Chaque option a des implications financières différentes.

Méfiez-vous des offres irréalistes

Il est important d’être conscient des offres qui semblent trop belles pour être vraies. Les escrocs peuvent promettre une prise en compte rapide ou la facilité de soumission d’offres basses, mais ces promesses proviennent généralement d’entreprises qui ne sont pas autorisées à gérer des consortiums. Il n’y a aucune garantie de succès au sein du consortium et la transparence est essentielle.

Conclusion

Le consortium immobilier au Brésil offre une alternative intéressante pour acquérir des propriétés, notamment pour ceux qui souhaitent économiser sur les intérêts et avoir le temps de leur côté. Il est toutefois essentiel d’évaluer soigneusement les coûts, les avantages et les risques impliqués avant de rejoindre un consortium. Le choix entre un consortium et un financement doit être basé sur vos besoins financiers et vos objectifs de propriété.

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